こんちには。しましま眼鏡です。
しましま大好きの４０代サラリーマンです。
副業が解禁となり不動産経営の第一歩として戸建て物件の大家さんになりました。
賃貸中の自主管理のオーナーチェンジ物件を購入し、数カ月後にはじめて退去連絡が賃貸人様からありました。私は関東在住で購入した物件は北海道です。遠隔地で自主管理することに限界を感じ管理会社に物件管理をお願いすることとしました。管理会社探しから管理会社と物件の客付けに関し打ち合わせした内容を記事にします。参考になれば幸いです。
はじめての自主管理物件で困ったことはこちらの記事を御覧ください。
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管理会社探し
地元以外の管理会社探しはインターネットに頼るしかないです。大家さんのコミュニティーも入っていないのでインターネットで検索しましたがよくわからないのが正直なところです。結局、オーナーチェンジで購入した不動産会社と、設備を貸与している会社に電話して地域の管理会社を紹介してほしいと電話で問い合わせ紹介してもらいました。ネットワークが重要であると感じた瞬間でした。一人でインターネットで悶々と検索してても探せなかったと思います。勇気を出して知っている人に聞く！が一番と感じまいした。そして重要なのが管理会社の担当者と実際に合って、管理会社の事務所に言って打ち合わせすることです。親身に相談に乗ってくれるか、信頼できる人か、やはり直接合うのが重要です。
管理費用
管理会社は紹介もあり2社に絞り込みました。管理費用が2社で異なりました。1社目は集合住宅の管理は家賃の5％だが、戸建て管理は一律5,000円という条件でした。2社目は集合住宅も戸建ても両方とも家賃の5％という条件でした。管理会社によって管理費用の考え方はマチマチでした。築古戸建ては賃料も安価ですので、家賃の５％の管理会社を選びました。
管理会社と決めること
客付けの条件を管理会社と打ち合わせて決めました。
賃料
もともとオーナーチェンジ物件でしたので、前の賃貸人が賃貸していた賃料を参考にしました。元は自主管理でしたので前回の賃料＋管理費を合計した賃料としました。
敷金・礼金
敷金・礼金はどのように設定するか打ち合わせました。前回の客付け時も敷金・礼金はともに無しでしたので同じ条件としました。
ペットの条件
戸建てですのでペット可としました。ただ、猫の場合は爪とぎで壁紙などに傷が多く付く可能性がありますので犬はOK、猫は退去条件を要相談するとしました。
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家賃の１ヶ月にするか、２ヶ月にするか打ち合わせました。決まりやすいのはやはり２ヶ月ということでしたので２ヶ月と即決しました。
契約期間と解約違約金
賃貸契約で契約期間をどの程度にするか打ち合わせます。普通借家契約は、２年の賃貸契約期間が多いということで２年としました。そのうえで、契約期間中に解約となり退去した際の違約金についても打ち合わせました。２年の賃貸契約期間で途中解約した際は家賃１ヶ月分としました。また、半年以内に退去したらで家賃２ヶ月分としました。
連絡方法
私は関東で、戸建て物件と管理会社は北海道ですので連絡が取りやすい方法や時間帯を打ち合わせました。基本はメールのやり取りで必要に応じ本業の就業時間後であれば携帯の連絡もOKとしました。