こんちには。しましま眼鏡です。
しましま大好きの４０代サラリーマンです。
副業が解禁となり不動産経営の第一歩として戸建て物件の大家さんになりました。賃貸中の自主管理のオーナーチェンジ物件を購入し、数カ月後にはじめて退去連絡が賃貸人様からありました。はじめての自主管理物件の退去経験で困ったことを記事にします。
初心者で自主管理物件のため困った！
物件購入の経緯
賃貸中の築古戸建て物件をはじめて購入しました。不動産経験もはじめてですし、客付けなどのやり方も勉強中でしたので賃貸中のオーナーチェンジ物件は非常に魅力的でした。賃貸中なので内見もできないため物件を見ない（見れない）まま購入しました。家賃保証会社と契約していることから家賃の未払いリスクはないと安心していました。
購入物件の管理状況
不動産賃貸は大きく自主管理と管理会社に管理委託する方法があります。購入した物件は自主管理でした。自主管理は家賃の徴収から入居者募集、クレーム対応、そして退去対応があります。戸建てはアパート・マンションと比べ賃貸人同士のトラブルはないですし、共有スペースもないので自主管理でも問題ないと思ってました。物件購入後は私の口座に毎月家賃の振り込みがありました。
自主管理で困った！
私の口座に毎月家賃の振り込みがあり、次の物件購入を考えていたとき賃貸人様から「来月退去したい。退去までに何をしたらよいか手続きなど詳しく教えてほしい」とスマホに連絡がありまた。自主管理ってこういうことなのか！！！と焦りました。もちろん「退去までに何をしたらよいか」即答できず、折返し電話しますと回答しました。言った言わないとというトラブルを避けるため書面で退去日などを提出してもらうのが一般的のようですが、物件を購入した不動産会社に問い合わせたら地域によっては電話連絡だけで済ませることもあると言われました。も〜どうしていいのやら困りました。結局、賃貸人様に折返し電話をして退去の意思の再確認と、スマホのショートメッセージで退去意思確認のメッセージを履歴として残しました。
地方の物件なので困った！
管理会社と契約をしていれば退去も管理会社にお願いできますが自主管理なので退去管理も大家が自主で行わないといけません。
退去の立会日日程調整で困った
退去の時は賃貸人様と大家、或いは管理会社が双方で室内外の設備や壁、床の破損や汚れ、残置物の有無などを確認しあとでトラブルが無いようにします。購入した賃貸物件は北海道、住まいは関東であり副業サラリーマンのため平日は有給を取得しないと動けないため大変困りました。賃貸人様に土日と有給が取得可能な日を複数候補日として先に提示し選んでもらうこととしました。賃貸人様はたまたま土曜日が都合がよいそうでホッと一安心！
退去立会いでトラブルにならないか困った
賃貸中のオーナーチェンジ物件で自主管理のため賃貸人様の入居前の状況がまったくわかりません。物件購入のとき外観と内装の写真が数枚ありましたが現物を見たわけではないです。破損や汚損、タイヤなどの残置物を退去立会いで発見した際に、元々壊れてた。元々穴が空いていた。元々残置物はあった。などと言われないかという懸念がありました。しかもはじめての大家初心者です。ドキドキでした。解決策として、設備貸与をしていただいているガス屋さんと室内のクリーニング屋さんに退去日の立会に同行いただき、貸与設備の点検（壊れていないか）とクリーニングの見積をお願いしました。ガス屋さんや室内のクリーニング屋さんは何度も退去の現場に立ち会っているプロで安心しました。幸い非常に綺麗に物件を使っていただいていたのでトラブルなく立会は終了し、鍵を返却してもらいました。
退去立会の交通費で困った
賃貸物件は北海道、住まいは関東であり副業サラリーマンです。築古戸建て物件なので賃料も高くないですしアパート・マンションと違い、賃貸人様は一人だけですので賃料収入は多くありません。そうしたなか、退去立会いのため北海道に行く交通費を考えると非常に困りました。実家が北海道のため退去立会いの勉強と退去立会いついでに親に会いに帰省することで交通費の件はヨシ！としました。
賃貸管理は自主管理や管理会社に委託管理する方法があります。自宅から近く経験があれば戸建ては共有スペースも無いですし賃貸人様同士のトラブルもないので自主管理で十分と思いますが、地方物件でしかもはじめの賃貸経営の際は事前に勉強しておくか管理会社に委託管理しながら勉強することをオススメします。